1.Chúng ta cần xem xét kỹ quy hoạch lô đất mua đó có nằm trong diện quy hoạch đất ở hay không?

Chúng ta mua đất đó chúng ta cần lên trên ủy ban nhân dân xã,phòng tài nguyên môi trường, phòng đăng ký đất đai để tìm hiểu lô đất đó có thuộc quy hoạch không. Nếu như bất động sản đó không nằm trong quy hoạch thì chúng ta không nên mua vì chắc chắn chúng ta không chuyển đổi được mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định của nhà nước. Để hạn chế tối đa mặt rủi ro chúng ta không nên đầu tư. Nếu như bất động sản đó nằm trong quy hoạch đất ở, nằm trong quy hoạch khu dân cư trong tương lai thì chúng ta nên mua đất đó và có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo đúng quy định của nhà nước. Để quy hoạch được sang đất ở thì tùy thuộc vào diện tích lô đất chúng ta đầu tư,ta nên chuyển đổi diện tích mà chúng ta muốn sử dụng không nên chuyển đổi hết 100% để tiết kiệm chi phí. Diện tích muốn chuyển đổi cũng phụ thuộc vào quy định của từng địa phương được chuyển đổi bao nhiêu mét trong mảnh đất chúng ta đã mua. Có địa phương cho phép 100m/người,150m/người hoặc 200m/người.

2.Điều kiện đúng và đủ để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư

-Đất nông nghiệp đó nằm trong quy hoạch đất ở của chính quyền địa phương nơi chúng ta mua.

-Theo luật đất đai 2013, điều 106 quy định khi mua bán đất nông nghiệp chúng ta phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sử dụng hợp pháp phải nằm trong thời gian sử dụng đất, lô đất này không xảy ra tranh chấp, không nằm trong diện kê biên thực hiện bản thi hành án. Tuân thủ theo nghị định 181 năm 2004 của chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai, theo điều 102, 104 các điều khoản quy định rõ các trường hợp hạn chế không được nhận,chuyển nhượng hay cho tặng quyền sử dụng đất như đất nông nghiệp thuộc loại rừng phòng hộ, đất canh tác được bảo vệ là không được chuyển đổi sang đất ở.

3.Chi phí khi chuyển đổi đất nông nghiệp

Theo quy định của pháp luật khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở gồm thuế đất phi nông nghiệp và phí chênh lệch theo phần trăm chuyển đổi vượt quá cho phép, thông thường khoảng 1,4% phần chúng ta chuyển đổi. Chúng ta chỉ nên chuyển đổi phần đất mà chúng ta muốn dùng để chuyển qua đất ở. Muốn tránh rủi ro và rắc rối chúng ta cần đàm phán với bên bán trước về khoản thuế, phí của mảnh đất đó bên nào sẽ phải nộp số tiền và số m2 chúng ta được chuyển đổi là bao nhiêu.

4.Hợp đồng mua bán đất nông nghiệp chuyển sang đất ở

Theo quy định của luật đất đai 2013 tại khoản 03,điều 107 thì việc mua bán chuyển nhượng đất đai phải được lập hợp đồng mua bán, phải đến phòng công chứng, các cơ quan có thẩm quyền để chứng thực. Nếu hợp đồng mua bán là giấy viết tay,hợp đồng đánh máy có chữ ký không được công chứng thì tất cả các thủ tục đó sau này nếu có kiện cáo sẽ không được pháp luật bảo vệ. Việc mua bán bất động sản bị vô hiệu hóa. Chúng ta nên tới phòng công chứng, bộ phận một cửa của huyện, thành phố chúng ta sinh sống, mua bất động sản đó.

5.Hồ sơ,giấy tờ để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư.

-Đơn xin chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư

-Đơn đăng ký biến động đất đai,tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09 đăng ký được ban hành theo thông tư số 24 năm 2014 của bộ tài nguyên và môi trường.

Giấy tờ kèm theo:

-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

-Giấy chứng nhận nhà ở và các tài sản gắn liền với đất

-Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất.

Sau khi nộp hồ sơ lên phòng đăng ký đất đai hay phòng tài nguyên môi trường thì chúng ta phải chờ một thời gian để họ thẩm tra hồ sơ,xác minh lại địa điểm chúng ta mua đất,thẩm định lại lô đất đó nằm ở đâu. Thẩm định nhu cầu thực sự của mọi người,có nhiều người không có nhu cầu để ở và nhà nước không ủng hộ việc đó. Nếu như chúng ta có nhu cầu ở thực sự thì việc chuyển đổi mục đích ở trở lên đơn giản hơn. Sau đó phòng tài nguyên môi trường trình ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền xét duyệt mục đích sử dụng và cập nhật hồ sơ dữ liệu lên phòng địa chính. Khoảng 15 đến 20 ngày chúng ta được nhận hồ sơ và sổ hồng của mình. Khi cơ quan nhà nước cấp giấy sử dụng đất chúng ta cần nộp khoản tiền phí và sử dụng đất là 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo đất nông nghiệp tại thời điểm chuyển đổi theo khoản 2, điều 5 nghị định 45 năm 2015 của chính phủ.